| | | | |
 
   
| | | | |
 


  פרטי המשרד  
טלפון : 03-7700222 
פקס: 03-7700263 
כתובת : ויצמן 2, ת"א- קומה 17

על אפשרות "מכירה כפויה" של חלקו של צד אחד בהליך פירוק שיתוף


מקריאת סעיף 40 לחוק המקרקעין עולה, כי דרך המלך לפירוק בדרך של מכירה היא הוצאת המקרקעין למכירה "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל". יחד עם זאת, לבית המשפט ישנה אפשרות מקדמית של מכירת המקרקעין על ידי מכירה פנימית ותחרותית בין השותפים, כאשר דרך זאת נראית לו "יעילה וצודקת בנסיבות העניין". יודגש ויצוין, כי אין בשום מקור משפטי את האפשרות לכפות על בעל זכות קניינית למכור את חלקו בצורה חד צדדית, וזאת ללא הסכמתו, וללא שניתנה לו זכות להיתמחר ולרכוש את זכויות שותפיו לחלקה, ובשום מקור משפטי לא מפורשת התיבה "יעילה וצודקת בנסיבות העניין" כמאפשרת יצירת דרך כזאת המאיינת את זכות הקניין של השותף במקרקעין. הלכה זאת הינה הלכה העומדת בבית המשפט העליון הנכבד מימים ימימה. כך נקבע כבר בע"א 199/69 מאיר מלמד נ' מנחם הווארד פסקי דין כג חלק שני תשכ"ט/ תש"ל 1969:

"הברירה בהליכי חלוקה למכירת חלקו של אחד השותפים לשותף או לשותפים האחרים היא הברירה שבידי כל אחד מהשותפים להציע את חלקו לשותפו או לשותפיו למכירה במחיר הערכה, או לעמוד על מכירתו הפומבית של הנכס כולו, ולא הברירה של כל שותף לקנות את חלקו של שותפו או שותפיו במחיר הערכה, אפילו נגד רצונם של כל אלה".

על עניין זה חזר בית המשפט המחוזי הנכבד במספר רב של פעמים. כך לדוגמא אמרה כבוד השופטת גרסטל לא מכבר:

"...הדרך לפירוק השיתוף היא מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון בין השותפים. בדרך זו היה על בית המשפט ללכת...אפשר היה בענייננו להורות על פירוק השיתוף באמצעות עריכת התמחרות ישירה בין השותפים אם היה איזה מהם טוען ומוכיח שדרך זו של מכירת הנכס יעילה וצודקת יותר" (ע"א (ת"א) 05 / 1209 שלמה קרואני נ' שרה גיאת.

בית המשפט המחוזי בנצרת הנכבד אף בחן באופן ספציפי את טענת המבקשים, כי לרוב עדיפות על המיעוט, וזאת נדחתה בהיותה חסרת כל תוקף משפטי. ונאמר:

"המשיבה טענה כבר בכתב התביעה כי יש לה זכות קדימה לרכוש את חלקיהן של הבקשות מכוון שהיא בעלת חלק הארי בחלקה. גישה זאת אינה מוצדקת מבחינה משפטית..." (בר"ע (נצרת) ברע 99 / 298 נילי חורי קרקבי נ' מ. א סרוג'י בע"מ).

המסקנה, כי המסלול היחידי הפתוח, בטרם הוצאת כל החלקה למכירה פומבית, הוא מסלול ההתמחרות בין הצדדים, נתמכת גם בדעת המלומדים. כך ראו את המלומד אריה אייזנשטיין בספרו "יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק ראשון, המירשם ופעולות במקרקעין", הוצאת בורסי, 1990 בעמוד 150:

"חוק המקרקעין מאפשר שלב מוקדם של מכירת מקרקעין, על ידי מכירה פנימית ותחרותית בין השותפים...".

כן ראו את המלומד יהושע ויסמן, אשר בספרו מסביר, כי המקור להתמחרות בין השותפים נמצא בדין העותומני ולאחר חקיקת חוק המקרקעין התעוררה אי בהירות בקשר ליחס בין המכירה הפומבית לבין ההתמחרות בין השותפים. על פי המלומד ויסמן, השאלה היחידה הפתוחה לגבי פירוק שיתוף בדרך של מכירה היא האם למכירה פומבית עדיפות על התמחרות בין שותפים אם לאו. ונאמר:

"ואולם בעניין זה נשתררה אי בהירות מסוימת בפסיקה. מחד גיסא נפסק כי חובת ההוכחה היא על מי שמבקש שהמכירה לא תהא פומבית אלא בין השותפים. עליו להוכיח כי הדרך המוצעת על ידו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין. לא יעלה בידו להוכיח זאת, אמור בית המשפט להורות על מכירת הנכס במכירה פומבית. מאידך גיסא נמצא כי יש שבתי המשפט מתייחסים אל מכירה בין הבעלים המשותפים בלבד כשוות מעמד למכירה פומבית, והם נוהגים כאילו לבית המשפט שיקול דעת חופשי בבחירה שבין מכירה פומבית לבין מכירה רק בין שותפים" (יהושע ויסמן "דיני קניין בעלות ושיתוף").

יצוין, כי רבים המקרים של פירוק שיתוף המסתיימים בהסכמה בנוגע לדרך הפירוק. ברם, יש להבדיל מקרים אלו ממקרים בהם אין הסכמה בין הצדדים. במקרה בו אין הסכמה קבע המחוקק מסלולים לפירוק שיתוף ומכירה כפויה וחד צדדית של זכויות אחד משותפים בלבד אינה אחת מהם.

לאחרונה, עלתה סוגיה זאת לפתחו של בית המשפט העליון, אשר קבע במפורש, ברע"א 1497/09, בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, כי אין לקבל עמדה של "מכירה כפויה" אפילו מקום בו צד נהג בחוסר תום לב. בית המשפט העליון קיבל את עמדתו שאול ויסמן שיוצג על ידי עו"ד גדעון ויסמן ממשרד עו"ד ניסן ויסמן: " אפילו נניח שאכן נפל פגם בהתנהגותו של המשיב, אין בפגם זה כדי להצדיק את פירוק השיתוף תוך מכירת חלקו בלבד, בניגוד לרצונו. כך עולה מלשונו הברורה והמפורשת של החוק. סעיף 40(א) מורה על "מכירת המקרקעין", ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש אפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו".




© 2012 כל הזכויות שמורות לניסן ויסמן - משרד עורכי דין | משרדים : רחוב ויצמן 2, ת"א, בית אמות השקעות, קומה 17, 64239  
 טל':  03-7700222  |  פקס: 03-7700263 |  gidon@weissman-office.co.il
 
 
 


עיצוב : symbols עיצוב ופרסום פיתוח : אפריקום קידום אתרים